港家庭負債率高見87% 恐觸發人踩人沽樓浪潮?
有人問,「香港經濟咁差,失業率即將突破7%,點解樓價都跌得唔多?」解釋這個現象,簡單一句就是樓市好淡雙方仍在角力。不過,勝利的天秤已向利淡傾斜。近日公布的香港家庭負債佔GDP比率高達87.7%,加上即將爆發的移民潮,距離樓價大跌不遠矣。

首先,講一講樓價仍然維持高企的重要因素,就是去年2月6日起,香港銀行界推出「還息不還本」計劃,協助中小企及個人客戶渡過經濟難關。有關計劃至今已近1年,據金管局數據,截至去年12月,銀行業共批出5.8萬宗企業客戶信貸支援,涉及金額約7,400億元;另有2.8萬宗個人客戶,金額約440億元。

俗語有云「長貧難顧」,現下低息環境持續,本地銀行淨息差低企,加上部分客戶只還息不還本,盈利前景受壓。去年初推出「還息不還本」,其實是助人自助,押後大量銀主盤湧現推冧樓價的時間,避免大量壞帳出現,但是做銀行終究不是開善堂,當自身「壓力山大」時,最後都是「醜婦終需見家翁」,「還息不還本」還能維持多久?

更何況,就算銀行肯借,市民的負擔能力又可以「頂幾耐」?同樣根據金管局資料,香港家庭負債率已由2005年54.3%,升至前文提及的約88%,而負債主要分為住宅按揭、其他個人貸款及信用卡貸款等3個部分,當中住宅按揭已佔GDP比率約50%。加上,近年發展商以財務公司向旗下新盤買家提供貸款,因此住宅按揭的真實佔比應該更高。

尤其是2019年10月開始的新按保,截至今年1月中,借8成至9成按揭買樓的宗數高達3.8萬個,該批上車人士槓桿比率更高,只要樓價下跌20%,大部分人即變負資產。最近香港個人信貸資料庫Nova Credit(諾華誠信)預測,未來12個月的破產人數約11,340人。上述數字皆反映香港人的負擔能力已幾近極限。

而樓市最大危機是賣樓移民的港人、外國人愈來愈多,也是上月二手交投量大升的原因之一。最終會有多少人套現離港?相信無人可以準確預測,但我們可以用已有的數據作參考。英國政府早前估計未來5年將有30萬人移民當地,以香港家庭平均成員數2.7人計算,最多有逾10萬伙單位於未來5年沽售;而該數據仍未計及在港的30萬加拿大籍人士,以及其他以10萬計的持有其他護照的外籍人士。

以過去10年一手及二手住宅平均交投量計算,每年錄約6.5萬宗成交,比較上述的沽售壓力,明眼人一睇,就知未來數年住宅供應只會供過於求,最怕就是引起人踩人的鬥沽恐慌性拋售,屆時將重演1997至2003年的悲情樓市。

東網產經專欄作者 林南冧
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